Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)

Por el equipo editorial de Indeed

Actualizado el 13 de febrero de 2022 | Publicado el 9 de octubre de 2020

Actualizado el 13 de febrero de 2022

Publicado el 9 de octubre de 2020

Si está considerando invertir en una propiedad, evaluar cuánto ingreso podría generar es probablemente una de sus principales preocupaciones. El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) puede decirle si alquilar la propiedad vale el costo de poseerla y mantenerla. Saber calcular los flujos de efectivo que tiene una propiedad después de haber pagado los gastos puede facilitar su decisión de inversión. En este artículo, analizamos el ingreso operativo neto, cómo calcularlo, en qué se diferencia del ingreso neto y las respuestas a algunas preguntas frecuentes.

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¿Qué es el ingreso operativo neto?

El ingreso operativo neto es una fórmula de rentabilidad que mide la capacidad de una propiedad para generar un flujo de efectivo positivo a partir de sus operaciones. En otras palabras, el ingreso operativo neto es la medida de cuán rentable es una inversión inmobiliaria.

¿Por qué es importante el ingreso operativo neto?

El ingreso operativo neto (NOI) es una métrica que los inversores usan para determinar qué tan rentable es una propiedad de inversión. Los inversores utilizan NOI para evaluar los ingresos continuos de una propiedad y comprender mejor su rentabilidad potencial en relación con cuánto costaría operarla. Debido a que NOI es difícil de manipular, permite a los inversores obtener una comprensión clara de la cantidad de flujo de efectivo que genera una propiedad. La única forma en que puede cambiar el NOI es reduciendo los costos operativos aumentando las tarifas de alquiler.

Además, NOI puede ayudar a un inversionista a evaluar qué tan bien se administra una propiedad. Por ejemplo, los ingresos potenciales por alquiler se pueden dividir por el NOI para calcular el margen operativo, que luego se puede comparar directamente con otras propiedades similares.

NOI también se usa comúnmente para el análisis de tendencias. Los inversores pueden evaluar cómo ha cambiado el ingreso operativo neto de la propiedad durante varios años. Si el NOI está disminuyendo, es una señal de que se debe tomar algún tipo de acción. También puede ser un buen indicador de que la propiedad podría estar lista para salir al mercado.

¿Qué se incluye en el ingreso operativo neto?

Los componentes individuales que se incluyen en el resultado operativo neto son:

  • Ingreso potencial por alquiler: también conocido como PRI, el ingreso potencial por alquiler es la suma de todos los ingresos por alquiler para cada arrendamiento, suponiendo que la propiedad esté completamente ocupada. Si la propiedad no está completamente ocupada, los inversionistas podrían evaluar propiedades comparables y tarifas de arrendamiento para determinar el PRI.

  • Pérdidas crediticias y vacantes: Esto se refiere a los ingresos que se pierden debido a que los inquilinos no cumplen con los pagos de su arrendamiento o porque desocupan la propiedad.

  • Ingreso efectivo por alquiler: puede calcular el ingreso efectivo por alquiler restando el gasto de las pérdidas crediticias y las vacantes. El ingreso efectivo por alquiler es lo que el inversionista de bienes raíces podría razonablemente esperar cobrar en pagos de alquiler.

  • Ingresos adicionales: A veces, las propiedades de inversión obtienen ingresos fuera de las tarifas de alquiler de los inquilinos. Por ejemplo, una propiedad de alquiler puede obtener ingresos adicionales de las máquinas expendedoras, los servicios de lavandería o las vallas publicitarias.

  • Ingresos operativos brutos: este es el total de todos los ingresos que genera la propiedad de inversión después de tener en cuenta las pérdidas crediticias y las vacantes.

  • Gastos de operación: Esto incluye todos los gastos que se requieren para operar la propiedad. Algunos de los tipos más comunes de gastos operativos en los que incurren los inversionistas son las tarifas de administración, los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones, los seguros de propiedad, los servicios públicos y otros tipos de gastos varios.

¿Qué no se incluye en el resultado operativo neto?

Algunos gastos se excluyen al calcular los ingresos operativos netos. Incluyen:

  • Impuestos sobre la renta: debido a que los impuestos sobre la renta son específicos de un inversionista, se excluyen al calcular el NOI.

  • Depreciación: La depreciación es un asiento contable y no una salida de efectivo real y, por lo tanto, no se incluye al calcular el NOI.

  • Comisiones de arrendamiento: Son las comisiones que reciben los agentes o corredores de bienes raíces si intervienen en el proceso de arrendamiento del espacio.

  • Gastos de capital: Estos son los gastos que ocurren de manera irregular para reemplazos o reparaciones mayores, como colocar el sistema HVAC. No incluye mantenimiento y reparaciones menores.

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¿Cuál es la fórmula del ingreso operativo neto?

La fórmula del ingreso operativo neto es:

Ingresos generados por la propiedad – gastos operativos = ingresos operativos netos

¿Cómo se calcula el ingreso operativo neto?

Estos son los pasos básicos que debe seguir para calcular el ingreso operativo neto:

1. Calcular el ingreso operativo bruto

El primer paso que debes dar es calcular todos los ingresos que genera un inmueble. Para calcular los ingresos operativos brutos, puede sumar los ingresos potenciales por alquiler y todas las demás fuentes de ingresos y luego restar las pérdidas por desocupación y crédito. La fórmula se ve así:

Ingresos operativos netos = (ingresos potenciales por alquileres + otros ingresos – vacantes y pérdidas crediticias) – gastos operativos

2. Calcular los gastos operativos

Debido a que el NOI es el ingreso bruto menos los gastos operativos, el siguiente paso que debe tomar es determinar sus gastos operativos totales. Esto incluye gastos como costos de vendedores y proveedores, costos de mantenimiento y reparación, impuestos sobre la propiedad, seguros, salarios y otros gastos comunes asociados con la propiedad. Como se mencionó anteriormente, no tiene que incluir el costo de reparaciones o reemplazos irregulares importantes. Tampoco necesita considerar ninguna comisión.

3. Calcular NOI

El paso final es restar sus gastos operativos de su ingreso bruto. Por ejemplo, digamos que un pequeño edificio de oficinas tiene el potencial de generar $180,000 en alquiler si la propiedad está ocupada al 100%. Sin embargo, hay un total de $15,000 en pérdidas debido a las vacantes, lo que deja el ingreso efectivo por alquiler en $165,000. El propietario actual de la propiedad señaló que los impuestos sobre la propiedad eran de $20 000, el seguro era de $8 000, el mantenimiento de la propiedad era de $15 000, los gastos generales eran de $5 000 y otros costos directos sumaban $19 000. Eso suma un total de $67,000 en gastos. Cuando resta estos gastos del ingreso de alquiler efectivo, ve que NOI es $113,000.

¿El ingreso operativo neto es lo mismo que el ingreso neto?

Si bien son similares, no son lo mismo. El ingreso neto es la cantidad de ingreso que queda después de haber contabilizado todos los gastos en un período. Cuando calcula el ingreso neto, resta no solo el ingreso operativo sino también los gastos no operativos. También incluye gastos no recurrentes como gastos de capital que no se tienen en cuenta al calcular el NOI. La fórmula para el ingreso neto es:

Utilidad neta = utilidad de operación + ingresos por inversiones – intereses + ingresos extraordinarios – gastos extraordinarios – impuestos

¿Qué es un buen ingreso operativo neto (NOI)?

Un buen resultado operativo neto es positivo. Un ingreso operativo neto positivo significa que los ingresos de una propiedad son más altos que sus gastos operativos. Si una propiedad tiene un NOI negativo, eso significa que sus gastos son más altos que sus ingresos. En última instancia, cuanto mayor es el NOI, más ingresos genera como inversión inmobiliaria.

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